Aparté, immobilier, faire affaire avec un courtier (agent d'immeuble) ou vendre par sois-même et plus sur une transaction immobilière?

Avant de commencer, je tiens à mentionner que ce post n'est pas commandité ni affilié par un tiers et qu'il est le fruit de mon expérience personnelle et de mon opinion qui en découle. Les publicités affichées viennent de adsense et je n'ai aucun contrôle sur celles-ci.

Ce texte est un texte d'opinion basé sur ma compréhension de la chose. Je vous mets en garde et vous laisse le soin de valider mes dires par vos expériences personnelles. De plus, je tiens à préciser que, comme dans toute profession, il y a des gens qui excellent et qui sont honnêtes, et d'autres ne le sont pas. Contrairement aux radios de Québec, je tente d'avoir un discours nuancé.

Ce post est séparé en deux sections, une partie pour l'achat d'une propriété et une partie pour la vente d'une propriété. Je vis au Québec, alors je parle uniquement de la réalité dans cette province.

1. Achat d'une propriété (maison, condo, maison mobile, etc.)

Acheter une maison est un merveilleux projet hyper excitant qui, malheureusement, se traduit par souvent par beaucoup de stress, de tracas, de pression, de chicanes avec l'être aimé, de manipulations et autres ennuis. C'est le plus gros achat d'une vie et pourtant il est difficile de prendre le temps afin d'avoir une décision éclairée. En effet, si vous êtes comme moi, avant de faire un achat d'une centaine de dollars, j'y réfléchis, je magasine les modèles, j'analyse les pour et les contres, les différences, je sélectionne les magasins... Je passe plusieurs heures à travailler pour mener à bien le projet d'achat de ce bien. Lorsqu'on achète une maison, on fouille sur les sites d'annonces (centris, duproprio, kijiji, les pac, etc.) on fait 1 ou 2 visites de 10-15 minutes puis on fait une offre d'achat ou pas...  On passe moins de temps à choisir une maison qu'une télévision ... Normal ?

Faire affaire avec un agent acheteur ou pas ?

Le monde des courtiers immobiliers est un monde où il y a beaucoup d'argent à faire, où les véhicules de luxe sont courants. Et comme le dit l'adage, il y a une quantité X d'argent en circulation, on ne fait pas d'argent, on se l'arrache. Dans le système mis en place par les courtiers, les agents (vendeur/acheteur) se séparent la commission (ou rétribution) de 4 à 5% en moyenne. Souvent l'agent vendeur sépare 50/50% cette commission avec l'agent acheteur (mais l'agent vendeur peut spécifier un % différent, je vais y revenir dans la section vendeur). Avant de faire affaire avec un agent acheteur, il faut savoir qu'il faut être extrêmement prudent et comprendre comment leur système est monté afin de vous protéger. Ce blogue pourrait vous aider. Mon texte est assez lourd et long, à vous de voir s'il en vaut la peine ! Je suis ouvert à lire vos commentaires, merci!

Premièrement, si vous contactez un agent acheteur, il va vous demander vos besoins puis il va vous soumettre une liste de propriétés qui pourrait vous convenir. Attention, il pourrait vous présenter les maisons qui vont être les plus profitables pour lui, par exemple, en trouvant les propriétés que l'agent vendeur offre le meilleur pourcentage ou en suggérant seulement les propriétés qui sont vendues dans son propre bureau de courtage (offerts par ses collègues immédiats) sans faire une recherche sur centris parce que pour certains, le profit est plus important que la satisfaction du client. Pour être bien certain, vous, en tant qu'acheteur, vous devez faire vos propres recherches et indiquer à l'agent quelles sont les propriétés que vous désirez visiter. Malheureusement certains bureaux n'affichent pas leurs propriétés sur centris, alors il est possible de communiquer avec plus d'un agent de bureaux et de bannière différents. Un agent d'expérience pourra vous aider à trouver la bonne maison pour vous, aura de très bonnes questions afin de vous aider à vous connaître.

Aussi, l'agent ne regardera pas les propriétés qui sont sous une bannière de ventes directes (duproprio, kijiji, les pac, etc.). C'est à vous de regarder le marché tout entier pour trouver votre résidence de vos rêves, celle qui vous accompagnera et verra vos enfants naître et grandir. Certains agents ne désireront pas vous aider pour la visite d'une propriété dont le propriétaire vend par lui-même, je vous suggère de laisser l'agent en plan, l'argent sauvé pourrait en valoir la peine. Si l'agent accepte de vous accompagner, possiblement qu'il ne poussera pas la vente d'une telle propriété, car il sait qu'il va soit travailler sans rémunération ou c'est vous qui devrez le rémunérer pour son travail. C'est possible d'acheter sans agent, la paperasse, même si les grandes bannières veulent vous faire accroire que c'est compliqué, ça ne l'est pas tant que ça!!! Si vous avez besoin d'aide, il existe la ligne 1-800-notaire pour poser les questions ou appeler le service à la clientèle de compagnies comme duproprio qui peuvent aider à rédiger les documents et même le vendeur a souvent accès à des tutoriels ou a déjà fait l'expérience. Même les papiers des agents sont comme une dictée trouée où il faut entrer les informations et détails à la main.

Pour vous convaincre de faire affaire avec lui, l'agent va sûrement vous parler du programme de protection en cas de perte d'emploi ou de vice caché... Regardez bien ces programmes, ils ont une durée très limitée, de quelques mois à 1 an... Qu’elles sont les chances que ça arrive, est-ce que ça vaut la rétribution des agents?  Selon mon expérience, non. J'ai déjà vécu un vice caché 10 ans après l'achat et j'ai pu tout régler aux petites créances. Donc même si j'avais une couverture (oui j'avais acheté via un agent) elle était échue.

Pour en revenir avec la rétribution, si une maison vaut 200 000$ la commission de l'agent sera disons de 5% = 10 000$ + TPS + TVQ = ~11500$. Ça donne une marge de négociation supplémentaire pour faire baisser le prix de la propriété lorsqu'on achète directement au propriétaire! Et n'oublions pas que l'institution financière va vérifier les documents avant de faire le prêt et que le notaire aille également faire la même chose, il y a plusieurs yeux qui vont valider que tout est conforme.

Donc, petit scénario: Vous désirez acheter une belle maison à étage avec garage avec un grand terrain. La première chose à faire est de vérifier votre capacité de paiement.

Pour magasiner les prêts hypothécaires, on peut faire affaire avec un démarcheur, une agence hypothécaire ou directement avec les institutions financières. Chacun a leurs avantages.

J'aimerais en premier lieu parler de ce démarcheur qui est lié ou non à une institution financière ... Ce démarcheur est habituellement un travailleur autonome, donc obtient une commission de la part de l'institution financière si la transaction est finalisée. Ce démarcheur connait bien comment fonctionne les choses, mais si la situation est légèrement complexe, mieux vaut aller directement avec l'institution financière, ça vous évitera bien des soucis. D'autant plus que si le démarcheur voit que votre situation est trop complexe et qu'il a passé trop de temps sur votre dossier, il risque d'être très lent pour travailler votre dossier et ça, c'est une expérience vécue.

Je n'ai jamais fait affaire avec une agence hypothécaire, alors je n'ai pas vraiment d'expérience à vous partager.

Pour ce qui est des institutions financières, la procédure est très simple, contacter un conseiller hypothécaire et leur faire part du projet, discuter avec eux des taux (variable, ouvert, fermé, fixe, terme, etc.) leur indiquer les taux que vous avez eus chez les compétiteurs. Il est très important de comparer des pommes avec des pommes. Par exemple, on ne compare pas un taux variable 3 ans avec un taux fixe 5 ans. Voir ma petite note en fin de l'article.

Vous avez trouvé la maison de vos rêves, vous avez été préapprouvé pour l'hypothèque, vous avez fait une offre d'achat, elle est acceptée! Félicitations!

Viens maintenant le temps de sélectionner un inspecteur en bâtiment... On sait tous que l'inspecteur fait une inspection visuelle, il n'ouvre pas les murs et si c'est l'hiver il ne regardera pas vraiment dehors. Un travail plutôt inutile, mais obligatoire en cas de vice caché. Comme le disait si bien la sympathique arbitre AFG, pas d'inspection, pas de droit de poursuite. L'inspecteur remplit un genre de dictée trouvée dans un logiciel spécialisé. Souvent il va se contenter de répondre aux questions sans regarder autre chose. De plus, attendez-vous à voir la notice qui spécifie la limite de son expertise pour s'éviter des poursuites. Je sais qu'il y a un ménage qui se fait présentement au Québec, c'est souhaitable que ça se fasse.

Suite à l'inspection, il est possible de renégocier l'offre d'achat s'il y a des choses majeures qui ont été décelées. Sinon, il faut remettre une preuve de financement, habituellement dans les 10 jours.

Donc, il est le temps de signer le prêt hypothécaire. Lors de sa signature, ils ne vous en auront jamais parlé, mais ils voudront vous vendre des assurances hypothécaires (je les ai toujours refusées)... Habituellement les assurances sont très profitables pour les institutions, alors ils les poussent et vous font peur avec le "Et si...". Vous avez droit de les refuser et vous avez droit d'aller ailleurs pour prendre une assurance qui risquera de coûter moins cher. Personnellement, il y a une banque qui me payait ces assurances pendant 3 mois puis je pouvais les garder ou les annuler, car le tiers qui assurait les prêts donnait une commission à l'institution financière. Avoir été plus rapide, j'aurais demandé un meilleur taux et accepté les assurances!

Puis viendra le temps du notaire ...

Saviez-vous que les frais de notaire sont très variables et peuvent aller du simple au double ? Il est très important de faire ses devoirs et de comparer les prix de chacun pour vos besoins. Si vous avez besoin d'autres services, les combiner peut être rentable. N'hésitez pas à négocier le prix de votre forfait. C'est lors du passage au notaire que les agents vont obtenir leurs rétributions.

2. Vendre votre propriété

Quand la famille s'agrandit ou que le divorce frappe, des fois, il faut vendre sa maison ... On prend un agent ou on tente de vendre par soi-même ?

Comme expliqué plus haut, l'agent va charger entre 4 et 5% et sera payé par le notaire lors de la vente de la maison, c'est beaucoup de sous!  De plus, il faut savoir que l'agent sépare ce montant avec un agent acheteur, dans le contrat il faut s'assurer qu'il va au moins offrir 50% à l'agent acheteur sinon la vente pourrait être plus ardue, car l'agent acheteur pourrait privilégier les maisons les plus profitables pour lui-même.

L'agent va aider à faire la déclaration du vendeur (DV), même si l'agent fait tout, il faut tout de même se renseigner et s'assurer que tout est bien fait. J'ai eu vent d'un vendeur qui, sous conseil de l'agent, n'a pas fait mention qu'une piscine creusée avait été remplie dans la cour. Le vendeur s'expose à une poursuite en raison de l'incompétence/malhonnêteté de l'agent. Mais l'agent a fait une vente plus facile et est protégé de poursuite, car c'est sa parole contre celle du vendeur. L'agent va aider le client à fixer la valeur de la propriété, encore ici il faut faire attention, certains agents se plaisent à prendre la valeur de l'évaluation municipale et soustraire par exemple 6000$. Peu importe la valeur marchande de la propriété et de son état. Certains agents veulent mousser leurs ventes pour son propre profit sans penser à l'intérêt de son client. Demandez également à l'agent de prendre les photos de la propriété et assurez-vous que votre inscription se trouvera sur centris.ca pour avoir plus de visibilité.

Les compagnies d'accompagnement de vente directe (duproprio) chargent un montant forfaitaire lors de la mise en vente de la maison, qu'elle se vende ou pas. Certains forfaits incluent la prise de photo ainsi qu'un accompagnement par un analyste qui va vous faire une analyse du marché afin de vous aider à fixer le prix. Attention, les vendeurs par eux-mêmes sont reconnus pour surévaluer leur propriété, ne tombez pas dans ce piège si vous désirez vendre rapidement. Ces compagnies offrent également une ligne de support qui permet de parler avec un coach en immobilier et même à des notaires, selon mon expérience, souvent les agents généralistes s'y connaissent autant dans le domaine que les coach.

Si je peux me permettre de faire une liste non exhaustive de conseils si vous faites affaire avec un agent :

1. Assurez-vous que la rétribution est séparée au moins 50/50% pour avec l'agent acheteur
2. Validez par vous-même la valeur de la maison en regardant la valeur des vendus similaires dans le secteur, vous pouvez faire affaire avec une compagnie spécialisée, cette analyse coûte quelques centaines de dollars
3. Validez avec un tiers votre déclaration du vendeur
4. Si vous avez la chance d'avoir 2 offres d'achat simultanées, sachez que si les 2 offres sont similaires (pas nécessaire que ça soit exact), vous pouvez faire une contre-offre
5. Assurez-vous que votre fiche sera affichée sur centris
6. Regardez pour mettre dans votre contrat une close de vente par vous-même en abaissant le % le cas échéant, 1 à 2% semble être une norme dans l'industrie, norme assez élevée si vous voulez mon avis.

En résumé, on ne peut pas simplement signer le contrat d'un agent et penser qu'il va tout faire pour vous. Pour votre propre intérêt, il faut vérifier ce qu'il fait, repasser derrière lui. Donc, est-ce que l'agent en vaut vraiment le coût pour avoir quelqu'un qui fait faire des visites et répond au téléphone pour vous?

C'est sûr qu'un agent d'immeuble est un expert en vente et qu'il est capable de manipuler les acheteurs potentiels, mais pour ma part, je préfère vendre à quelqu'un qui va vraiment apprécier ma propriété que quelqu'un qui va se la faire entrer dans la gorge. Il faut réfléchir à tous les arguments et contre arguments qu'il vous dira, ne perdez pas de vue que l'agent d'immeuble est un expert en vente, et qu'il pourrait tenter de vous manipuler afin de conclure une vente, peu importe de quel côté il est. Il désire closer des deal, faire des annonces sur facebook.

N'oubliez pas que la valeur marchande de la propriété inclut le coût de l'agent. Donc si vous vendez votre propriété 200,000$ la rétribution sera de 11,500$ (5% + tx). Ne serait-il pas plus intéressant de baisser le prix de la maison sous la valeur du marché pour attirer plus d'acheteurs potentiels et couper potentiellement dans le temps de vente ?

Finalement, voici quelques statistiques (au 11 juin 2019):

1. Au Québec, le site immobilier le plus visité est duproprio.com, le 2e kijiji immobilier, centris.ca arrive ensuite (le nombre de visites ne veut pas nécessairement dire plus d'acheteurs potentiels)
   
2. Selon duproprio, un agent passe 30 heures sur un dossier de vente de maison. Ça revient  très cher payé par heure selon la rétribution, plus que le salaire horaire d'un médecin spécialiste.
3. Selon un sondage récent de Léger pour le compte de la APCIQ en juin 2019, 82% des gens qui désirent vendre leur propriété passeraient par un agent.
4. Taux de succès duproprio sur 12 mois : 80%, taux de succès agents immobiliers : 61%
   

Notes:

1. J'ai découvert les services des caisses Desjardins depuis quelques années. Malgré leur réputation et la lourdeur de certains actes, j'apprécie beaucoup leur implication sociale locale. Selon mon expérience, ce ne sont pas ceux qui offre les meilleurs taux hypothécaires (si on ne tient pas compte de la ristourne potentielle), cependant leurs marges/prêts hypothécaires sont très flexibles hors du commun et, en vieillissant et en ayant des enfants, je me dis que je préfère payer un peu plus cher et de faire profiter les familles d'ici, soit les travailleurs et ceux qui bénéficient des commandites et donc de toute sorte que les caisses Desjardins font. Contrairement aux autres banques qui s'impliquent moins.
2. Il y a un organisme qui encadre le travail des courtiers immobiliers, cependant cet organisme (L'OACIQ) se dit autoréglementé. En tant que consommateur, j'ai certains doutes qu'un organisme qui s'autoréglemente le fasse vraiment pour ma protection comme le ferait un ordre professionnel.
3. Beaucoup d'agents suivent une éthique rigoureuse, cependant beaucoup ont une éthique élastique selon leur humeur ou même des comptes à rendre à d'autres (un retour d'ascenseur) ou simplement par paresse
4. Le fait de vendre ou non est surtout lié au prix de vente et l'état de la propriété. La moyenne de vente est similaire entre un courtier et duproprio. Oui, il y a plusieurs personnes qui passent de duproprio à agent, c'est surtout parce que ces gens ne sont pas suffisamment patients. Comme on dit, il faut laisser le temps à l'acheteur de trouver sa bonne maison, c'est une question de co-incidence de la trajectoire entre la propriété et l'acheteur.